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修法遏制炒房　有效無效？　還有什麼該做？

文：歐碧薇／圖：立法院會直播截圖

1月10號，立法院通過《平均地權條例》部分條文修正案，主要規範預售屋短期交易及私法人購屋的管制，重要條款包括限制預售屋換約轉售、解約也要登錄申報，違者皆加重處罰，也嚴禁炒房行為，最高罰5,000萬元，且連續處罰，並建立檢舉獎金制度，此外還有管制私法人購屋，以及地價評議委員會刪除民意代表。

巢運指出，2020年房地合一稅修法通過，除了短期房產買賣要課重稅，且拉高法人購屋稅率，比照自然人課稅，導致投資客轉向制度有漏洞且成本低的「紅單註釋」與預售屋契約作為投資炒作標的，資本雄厚者以公司名義購入投資等，引發售屋市場的亂象參考。

「紅單」指的是「購屋買賣預約單」，或「購屋買賣訂購單」，兩張單子都是粉紅色的，因此被稱為「紅單」。在購買預售屋簽約之前，的這兩張「紅單」的差別為，「預約單」沒有議價的價格，而「訂購單」上有。

早期，「紅單」的作用，是在建商取得建照之前，用以證明購屋者擁有優先購買權，等到建商取得建照並確定價格後，再行簽訂詳細的契約。

目前建商在尚未大規模宣傳的「潛銷期」就已經取得建照，因此，「紅單」的功能，就轉為建商服務客戶，或測試市場之用。由於在「潛銷期」結束、建商大規模宣傳後，建案的搶手房型的稀有性，因此「紅單」成為可以轉售套利與炒作的標的（參考）。

參考：

內政部2022年4月提出修正草案參考，但在年底才排審，經朝野共識這個會期要通過，初審時雖有部份條文有爭議，但最終仍以附帶決議形式通過，未經朝野協商。三條附帶決議包括，房地合一稅課收入要用在住宅政策、不法所得利益須獨力追繳、私法人購屋用於宿舍或實施危老都更，許可申請需簡化，內政部在受理私法人申請須經許可案件，以7個工作天完成審查為原則。

本次修法重點在打擊炒房行為，儘管現行條文已有限制「紅單」轉售的規定，但由於罰則過輕，也沒有完善的檢舉或調查機制，導致轉售問題仍嚴重，這次修法除了提高罰則至最高300萬，也明定業者不得同意或協助轉售契約，若有違規情事，限期未改善者，以戶為單位按次處罰。另明訂禁止影響不動產交易價格或秩序，違者最高裁罰5,000萬，且強化機關調查權，拒絕調查者也可處罰鍰，另設立檢舉獎金制度，讓全民來抓炒房。

管制私法人購屋註釋是這次修法的另一重大爭議條文，修法針對私法人購置住宅採許可制，購屋前要檢附使用計畫並經主管機關同意，建商、不動產開發公會均跳腳，認為只限制私法人購屋採許可制，是選擇性執法，批評政策毫無邏輯，質疑修法將限制人民財產處分的自由，也擔憂會影響都更危老的推動參考參考參考，使得內政部發新聞稿澄清、民進黨團在三讀前提出附帶決議，要求內政部簡化私法人購屋申請許可及盡量縮短審查時間。

「私法人」包括「社團法人」、「財團法人」、「公益法人」與「營利法人」。有一些企業主與高資產族群利用公司名義購屋，據官方統計，2019到2020年間，私法人購屋有傾向大坪數的豪宅，更有高達38%的私法人購屋數達4戶以上，被認為與「囤房」現象有關。（參考、參考）

參考：

OURs 都市改革組織秘書長彭揚凱指出，法人可以買商辦、廠房，但為什麼要去買住宅？如果是要自用，比如給員工當宿舍那當然沒問題，但如果是跟一般人一樣拿去做投資，那就失去了法人本身成立的目的，而對於限制財產處分自由的爭論，彭揚凱回應，由於購買房地產會造成社會的外部性，修法改革是為了照顧多數人、尤其是首購族，所以需要去進行管制。

這次修法有沒有效？彭揚凱認為，從近幾年數據來看，新屋、預售屋市場有非常高比例是投資型而非自住型，修法後對短期投資會造成衝擊，也就是把虛假的銷售熱潮戳破，對於自住則不會有任何影響。另一個點是，由於預售屋對房市有錨定的效果，預售屋的開價常是週邊成屋房價的參考值，預售屋市場的冷卻也會帶動中古屋房市冷卻，使得週邊房價也呈下降趨勢。

但會不會還有什麼漏洞可鑽？彭揚凱說，建商反彈大，就代表修法有打到痛處，也肯定這次修法，法制面看起來是都補齊了，但後續相關子法細節的訂定，如何限制紅單炒作、如何管制法人購屋，相關裁罰、認定怎麼作，以及未來執行面需要中央、地方政府的配合，如何具體落實，都還有待監督與觀察。

彭揚凱也說，除了買賣的方面，接下來針對租屋黑市以及空屋率過高、囤房，背後隱藏的持有稅的問題，都要持續來推動改革，居住問題複雜且多層次，從來就沒有什麼萬靈丹可以解決，就算炒房行為減緩，買不起的人房價再降還是買不起，他認為，不同的方案都要做，而且要搭配著做，像是社會住宅、租金補貼等，各種層面都需要才會形成一個更好的效果。

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