都市更新中的「權利變換」是什麼?

在了解「權利變換」之前,必須先了解以下程序:都市更新有「自辦都更」,與「建商合建」兩種選項,其差別是資金來源,「自辦都更」資金由地主自付,由地主成為都市更新案的「實施者」,在自己的土地建物上進行都更;而「建商合建」則由建商出資,由建商成為「實施者」。

建商在取得該區域大部分所有權人1887-001後,這位「實施者」(建商)才可通過政府機關通過「都市更新事業計畫核定」(包括建物如何建造,政府評估是否符合公眾利益等程序),繼續都更的程序;在「事業計畫」核定後,該都更範圍的居民無論其意願,都不得不參與都更;接下來就會進到「權利變換」的階段。

「權利變換」簡單說,就是地主出地,建商出錢,在完成後地主與建商就來分蓋好的產權,若不願參加的地主,就領取與價值相當的補償金。

土地價值與更新產權價值如何推算?依照《都市更新權利變換實施辦法》第6條規定,土地價值與更新產權價值,是必須由「實施者」委託三家以上估價業者,對土地價值估價,並同時推估在都更之後的產權價值。

在都更之後,從原本的土地建物所有權,扣除掉「共同負擔」的成本(包括過程中拆遷、安置、重建、人事等與建商共同負擔的成本),以及建商的「風險管理費」(也就是都更條例中,建商檯面上應可分得的利益,約在8%到12%上下)之後,原地主可以按比例分配到新產權,或是選擇不分配產權,並依照比例領取等價的補償金。

由於是由條例規定是由「實施者(建商)」來委託(估價)業者進行估價,在過程中居民若想要自行估價,除了需要自付高額的估價費聘請業者外,所估算出來的金額也不能納入正式估價數字,僅能參考用。許多人質疑,建商是否在其中與業者合作,將土地價值壓低,讓自己的獲利空間提高;且在「權利變換」的階段,參與都更的權利人是沒有「退出」的選項,如果對都更計畫不滿意,也只能選擇是否參與「選配」(選擇分配都更後的建物),或選擇依照估算的價格領取補償金。

  1. 依目前的《都市更新條例》第22條中規定,私有土地及私有合法建築物所有權人均超過三分之二,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意。