自辦市地重劃是什麼?有什麼問題?

條目整理:林靖豪

市地重劃是實施都市計畫土地徵收的政策工具之一。市地重劃的母法是《平均地權條例》第56至67條,依《平均地權條例》規定,市地重劃可由政府辦理、人民申請政府優先辦理或由政府獎勵人民自行辦理,即可分為「公辦市地重劃」與「自辦市地重劃」,而「自辦市地重劃」的法源依據為《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》。

自辦市地重劃的流程,依照目前法律規定,首先由重劃範圍內過半數的土地所有權人或七人以上成立重劃籌備會,再向地方政府申請核定擬辦重劃範圍。範圍核定後,重劃籌備會應舉辦自辦重劃的座談會,通知土地所有權人參加並徵求同意,座談會舉辦後,重劃籌備會就可以擬定重劃計畫書,送交地方政府核定,地方政府核定後,籌備會即可公告重劃計畫並通知土地所有人,並在計畫公告期滿後兩個月內成立重劃會,至此自辦重劃計畫正式開始啟動,進入測量土地、協議拆遷補償的程序,接著就開始施工,完成重劃計畫。

自辦重劃的現行制度存在諸多爭議,2016年7月29日,大法官釋字第 739 號釋憲文做出《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》部分條文違憲的宣告。最主要的爭議在於重劃籌備會的成立門檻過於模糊,《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》第8條規定「自辦市地重劃應由土地所有權人過半數『或』七人以上發起成立籌備會」,也就是即便重劃範圍內有眾多地主,也可以在只有七人發起的情況下發起重劃計畫,影響其他地主權益甚鉅,大法官認為重劃籌備會的發起要件沒有依據發起人所有的土地佔重劃總面積的比例及發起人佔重劃範圍內的地主總人數比例進行規定,違反憲法要求的正當行政程序,故宣告該條文違憲。

此外,大法官也認為現行法律沒有要求主管機關在核定重劃範圍、重劃計畫的程序中,必須通知土地所有權人,也沒有要求主管機關舉辦聽證程序讓土地所有權人有充分的機會進行意見表達與論辯,此點亦不符合憲法要求的正當行政程序。最後,大法官認為申請核定重劃範圍、重劃計畫應屬於重劃會的職權,但現行法律卻規定由籌備會為之,違反法律保留原則。依據上述釋憲文,相關機關應在解釋公布起一年內檢討修正這些條文,逾期未完成則該部分規定失其效力。

除了大法官宣告違憲的條文外,自辦市地重劃還存在的爭議包括重劃計畫中都設有最低重建面積,若市地重劃後配到的土地小於最小重建面積,就只能領取不高的補償金離開家園,在目前的法規下,若超過半數的地主同意,且同意地主所有土地超過重劃面積半數,反對的地主便沒有不同意參與重劃的權利,僅能就補償金額與重劃會協調,若協調不成,可要求地方政府進入「調處」,若地主仍不服調處結果,就得對重劃會提出訴訟。

然而,訴訟也不見得能保障土地所有權人的權益,主要的原因在於自辦重劃相關的訴訟種類多,而各種訴訟的進度又不一,例如2012年,台中黎明自辦重劃案中的賴姓地主因不服重劃計劃要求其拆除原屋搬到另塊土地,對重劃會提起「配地無效」的訴訟,雖然一審勝訴,卻在二審尚未判決前,因重劃會另向法院申請強制拆除的訴訟先定讞,其住宅就在2016年4月先遭拆除。

目前,全台許多自辦重劃案都有反對的聲音,其中台中市是全台自辦重劃案最多的地區,共有14個單元,共1394公頃的面積,台中各地反對自辦重劃的自救會組成「自辦重劃受害者聯盟」,質疑許多自辦重劃案根本是建商介入重劃會,圖利財團,主張應廢除自辦重劃制度。

自辦重劃流程。(圖片取自:臺北市政府受理土地所有權人自辦市地重劃作業程序)